Metodología
Cómo calculamos la oportunidad
No inventamos un puntaje mágico. Korbus ordena las comunas según qué tan saturado está un giro, usando datos públicos que cualquiera puede verificar. Aquí te explicamos exactamente cómo, y qué deberías tener en cuenta antes de tomar una decisión.
Qué medimos: saturación
La pregunta central es simple: si abro este negocio aquí, ¿cuánta competencia formal ya existe? Para responderla contamos cuántas patentes municipales activas corresponden a ese giro en cada comuna. Una comuna con pocas patentes de tu giro está menos saturada — más espacio para entrar.
Conteo absoluto
Cuántas patentes activas del giro hay en la comuna. Útil para dimensionar el tamaño del mercado formal existente.
Densidad por habitante
Patentes del giro por cada 1.000 habitantes (CENSO INE). Normaliza por tamaño: 50 cafés en una comuna chica saturan más que 50 en una grande.
Ordenamos las comunas de menor a mayor densidad: arriba aparecen las de menos competencia por habitante. La densidad es la métrica que más pesa, porque compara manzanas con manzanas entre comunas de distinto tamaño.
De dónde vienen los datos
Todo lo que usamos es información pública. Nada es estimado ni comprado a terceros.
Patentes municipales
La nómina de patentes comerciales, industriales, profesionales y de alcohol que cada municipio publica por la Ley de Transparencia (Ley N° 20.285) o en datos.gob.cl. Es el registro oficial de la actividad económica formal.
CENSO INE 2017
Población por comuna del Instituto Nacional de Estadísticas. Lo usamos para calcular la densidad por habitante.
Búsqueda semántica
Cada municipio escribe los giros distinto: 'restaurant comestible', 'restaurante diurno', 'restaurant comercial' son el mismo negocio. Agrupamos esas variantes con búsqueda por significado para que el conteo sea real, no fragmentado por diferencias de redacción.
El proceso, paso a paso
- 1
Descargamos la nómina oficial
Tomamos la lista de patentes vigentes que publica cada municipio, en su formato original.
- 2
Normalizamos los giros
Limpiamos y agrupamos las glosas para que las variantes de redacción del mismo negocio cuenten juntas.
- 3
Geolocalizamos las direcciones
Convertimos cada dirección en coordenadas para poder mostrar el mapa y analizar por barrio.
- 4
Cruzamos con población
Calculamos la densidad por 1.000 habitantes usando el CENSO.
- 5
Ordenamos por oportunidad
Rankeamos las comunas de menos a más saturadas para tu giro.
Qué te dice (y qué no) una patente
Una patente municipal te dice que un negocio existe y está licenciado — no que le vaya bien. Es señal fuerte de oferta (cuánta competencia hay, dónde se concentra, qué rubros crecen) y débil de demanda o éxito. Por eso cruzamos tres ejes en vez de mirar solo el conteo:
Oferta
Cuánta competencia formal ya existe y dónde se concentra (patentes y saturación).
Demanda
Qué rubros busca cada vez más la gente (Google Trends). La demanda existe antes de elegir dónde.
Supervivencia
Cuánto duran los negocios de un rubro en la comuna. Oferta que perdura, no solo la que abre.
Supervivencia: cuánto duran los negocios
Cuando tenemos el registro histórico de una comuna (no solo la foto actual), podemos ver qué negocios siguen abiertos y cuáles cerraron. Un negocio “cerró” si estaba en el registro y ya no aparece en la nómina vigente. Con eso armamos la curva de retención por cohorte: de los que abrieron hace N años, qué fracción sigue vigente hoy. Las cohortes muy recientes tuvieron poco tiempo para cerrar, así que su retención alta no es comparable a la de cohortes viejas.
Algunas comunas no publican la fecha de apertura de cada patente. Para ellas usamos nóminas de distintos años: la “edad” de un negocio se cuenta desde la primera vez que aparece en el registro (no desde que abrió), y el panel lo dice explícitamente. Es un proxy algo más conservador, pero honesto.
Caveat clave: medimos la supervivencia de la patente, no necesariamente la del negocio. Un traspaso o re-registro genera un rol nuevo y cuenta como cierre. Es un proxy honesto de continuidad, no idéntico. Hoy disponible en Santiago (comercial); el resto se suma a medida que acumulamos historia.
Qué NO mide este análisis
Preferimos ser honestos: ningún dato es perfecto. Ten esto en cuenta antes de decidir.
- •No incluye negocios informales. Si un local opera sin patente, no aparece. La saturación real puede ser algo mayor a la que mostramos.
- •Densidad no es demanda. Pocas farmacias en un barrio puede significar oportunidad, o que ahí simplemente no se venden. El dato te orienta, no decide por ti.
- •Cobertura parcial. Sumamos comunas semana a semana. Si la tuya no está, todavía no la tenemos — puedes pedirla.
- •Foto, no película. Cada nómina es un corte en el tiempo. Una patente recién cerrada puede seguir apareciendo hasta la próxima actualización.
Ventas y empleo (SII)
Los paneles de tamaño económico y tamaño del mercado usan las Estadísticas de empresas del Servicio de Impuestos Internos: ventas anuales (en UF), número de empresas y trabajadores dependientes informados, por comuna y actividad económica. Es un dato anual (año comercial) y se asigna a la comuna del domicilio o casa matriz: las comunas sede de holdings (p. ej. Las Condes) concentran ventas de operaciones repartidas por todo Chile.
Secreto estadístico. El SII omite las ventas de los cruces comuna×actividad con muy pocas empresas (para no identificar contribuyentes). Sumamos solo lo informado y, si la cobertura de un agregado es baja, mostramos únicamente conteos. En las comunas del catálogo la cobertura supera el 97% de las empresas.
Correspondencia de rubros. El SII clasifica por actividad CIIU, que no calza 1:1 con nuestros rubros de patentes: cuando el agregado incluye actividades afines (una carnicería y una verdulería comparten grupo CIIU), lo etiquetamos como “incluye rubros afines”. Patente ≠ empresa: una empresa puede tener varias patentes y viceversa, así que los conteos de ambas fuentes no son comparables entre sí.
Ficha técnica de cada indicador
Para citar o verificar: qué mide exactamente cada número del sitio, de dónde sale y qué no puede decir.
Índice Korbus de Actividad
- Fórmula
- Constituciones de empresas de los últimos 12 meses móviles por comuna; ranking nacional por ese total. Variación = mismo período de 12 meses anterior.
- Fuente
- Registro de Empresas y Sociedades (Ley 20.659), datos.gob.cl.
- Frecuencia
- Semanal (el CSV fuente se re-publica ~mensual con corte a fin de mes).
- Cobertura
- Las 346 comunas de Chile, 2013 → hoy.
- Limitaciones
- Solo sociedades constituidas en el Registro en un Día (no escritura tradicional). La comuna es el domicilio TRIBUTARIO declarado — en comunas con muchas casas matrices sobre-representa holdings. Constitución ≠ negocio operando.
Tasa de empresas nuevas por 10 mil habitantes
- Fórmula
- Constituciones 12 meses móviles ÷ población censada × 10.000.
- Fuente
- Numerador: Registro de Empresas y Sociedades. Denominador: CENSO 2024 del INE (población censada por comuna, capa oficial de resultados).
- Frecuencia
- Semanal el numerador; el denominador es fijo (censo 2024).
- Cobertura
- Las 346 comunas.
- Limitaciones
- La población censada no incluye la omisión censal (~2-4%). En comunas muy chicas la tasa es volátil: pocas constituciones mueven mucho el indicador.
Saturación y oportunidad por rubro
- Fórmula
- Patentes vigentes del rubro por comuna, normalizadas por el share del rubro dentro de la comuna; la oportunidad combina baja saturación relativa con composición comercial afín.
- Fuente
- Padrones de patentes municipales (transparencia activa de cada municipio).
- Frecuencia
- Según lo que publica cada municipio (típicamente semestral).
- Cobertura
- Las comunas del catálogo con padrón cargado (hoy 16, creciendo).
- Limitaciones
- No incluye comercio informal. Excluimos domicilios tributarios (68% del padrón en Providencia) y agrupamos giros de texto libre en ~48 rubros — ambos procesos documentados arriba. Densidad no es demanda.
Supervivencia de negocios
- Fórmula
- Cohortes: % de patentes de un año de otorgamiento que sigue vigente N años después (diff de snapshots del padrón, no fechas de vencimiento).
- Fuente
- Padrones históricos y vigentes de patentes municipales.
- Frecuencia
- Con cada actualización de padrón.
- Cobertura
- Comunas con población histórica cargada (hoy Santiago; antigüedad simple en el resto).
- Limitaciones
- Mide la PATENTE, no el negocio: un traspaso o re-registro cuenta como cierre. Es proxy de permanencia de la oferta, no de éxito económico.
Brecha de patentes (Korbus Rentas)
- Fórmula
- Empresas activas ante el SII domiciliadas en la comuna − las presentes en el padrón municipal (match por RUT; por razón social normalizada si el padrón no trae RUT). Piso de recaudación = brecha × 1 UTM anual (patente mínima, art. 24 DL 3.063).
- Fuente
- SII (estadísticas de empresas por comuna), RES y padrón municipal.
- Frecuencia
- A pedido (el SII actualiza su base anualmente).
- Cobertura
- Cualquier comuna: capa macro con fuentes públicas; lista RUT a RUT con el padrón que entregue el municipio.
- Limitaciones
- Los candidatos son para VERIFICAR, no veredictos: hay exenciones legales, domicilios tributarios sin operación local y desfases temporales (ventana de gracia para constituciones recientes). La fiscalización es facultad del municipio.
Calculadora de contribuciones
- Fórmula
- Habitacional: (avalúo − exención general) × 0,893% hasta el tramo legal y 1,042% sobre el exceso; anual ÷ 4 cuotas. No habitacional: avalúo × (1,088% + sobretasa fiscal 0,025%).
- Fuente
- Ley 17.235 (Impuesto Territorial) con la exención y tramos que publica el SII para el semestre vigente (se reajustan por IPC cada semestre).
- Frecuencia
- Parámetros revisados en cada reajuste semestral del SII.
- Cobertura
- Propiedades habitacionales y no habitacionales estándar.
- Limitaciones
- Estimación referencial: no incluye beneficios especiales (adulto mayor, DFL-2 históricos), sobretasa de sitios no edificados ni la sobretasa por patrimonio inmobiliario total. El valor oficial es el giro del SII.
Comparador internacional de impuestos a la propiedad
- Fórmula
- Las reglas publicadas de 4 jurisdicciones aplicadas al valor que aporta el usuario: Los Ángeles (Prop 13: base = precio de compra +2%/año máx, tasa típica 1,16%), Madrid (IBI 0,414% sobre valor catastral ≈ 50% mercado), Londres (bandas A-H sobre valores de 1991, banda D promedio £1.690), Bogotá (tramos 5,5‰-12,3‰, Res. SDH-000194/2025).
- Fuente
- LA County Assessor · Ordenanza Fiscal 1.1 Ayuntamiento de Madrid 2026 · consejos londinenses (Council Tax 2025/26) · Secretaría Distrital de Hacienda de Bogotá. Verificado 2026-07-13.
- Frecuencia
- Parámetros revisados junto con los reajustes semestrales de la calculadora.
- Cobertura
- Comparación educativa de diseños tributarios — no es tasación.
- Limitaciones
- Tipos de cambio referenciales fijos (declarados); Londres usa un deflactor documentado (÷6,5) para estimar la banda de 1991; los sistemas extranjeros gravan valor de mercado (si el usuario no lo entrega, se usa el avalúo y se subestiman); cada impuesto financia servicios distintos — el comparador no concluye dónde 'conviene' tributar.
El costo real de tu auto
- Fórmula
- Permiso de circulación por la escala progresiva acumulativa del art. 12 DL 3.063: 1% hasta 60 UTM de tasación, 2% de 60-120, 3% de 120-250, 4% de 250-400 y 4,5% sobre 400; mínimo legal media UTM; eléctricos e híbridos enchufables desde 2021 pagan el 25%. Costo mensual = permiso/12 + bencina (km × precio ÷ rendimiento declarados) + seguro y mantención declarados.
- Fuente
- Escala y mínimo: SII (preguntas frecuentes de tasación de vehículos, verificado 2026-07-15). UTM vigente: indicadores diarios propios. Tasación: la nómina oficial anual del SII cargada completa (81.611 tasaciones 2026, buscador por marca/modelo/versión/año) o la que aporte el usuario. Validación de carga: el permiso oficial que publica el SII en la nómina se reproduce con nuestra escala AL PESO en las 81.611 filas (UTM enero 2026 = $69.751).
- Frecuencia
- UTM diaria; la nómina de tasaciones se recarga cada enero.
- Cobertura
- Vehículos livianos de la nómina oficial (260 marcas) o tasación manual.
- Limitaciones
- El permiso mostrado en la calculadora usa la UTM del mes (el oficial se fija con la UTM de enero — el buscador muestra ambos). No incluye curva de depreciación en el TCO todavía, ni revisión técnica, SOAP o TAG salvo que se declaren. El giro oficial del permiso es el de cada municipalidad. Educativo, no asesoría.
¿Arrendar o comprar? (comparador de decisión)
- Fórmula
- Modelo flujo-a-flujo: patrimonio comprando = valor de la propiedad (plusvalía supuesta) NETO del costo de venderla (default corretaje 2%+IVA, editable) − saldo del crédito (amortización francesa exacta) + diferencias mensuales invertidas; patrimonio arrendando = pie e impuesto al mutuo no pagados + diferencias mensuales, invertidos a la rentabilidad supuesta. Punto de cruce = primer año donde comprar supera a arrendar.
- Fuente
- Tasa promedio de referencia: créditos hipotecarios en UF, Banco Central de Chile (BDE, cuadro T5224, serie mensual). Impuesto de timbres 0,8% del crédito (DL 3.475). Contribuciones estimadas con el motor propio (parámetros vigentes del SII) si el usuario aporta su avalúo.
- Frecuencia
- La tasa de referencia se actualiza mensualmente al publicarse la serie; el resto es aritmética pura.
- Cobertura
- Simulación en pesos, tasa fija, cualquier propiedad.
- Limitaciones
- Escenarios con supuestos del usuario (plusvalía, reajuste del arriendo, rentabilidad alternativa) — no es predicción ni asesoría financiera. La tasa promedio es INTERÉS PURO: los seguros del crédito (desgravamen, incendio/sismo) van como campo aparte declarado por el usuario y se aplican mientras dura el crédito (el CAE bancario los incluye). No incluye gastos de escrituración (aranceles variables) ni mantención; el crédito real es en UF (reajustable). Los cálculos guardados con la tasa promedio se re-ejecutan cuando la serie cambia.
Precio Fonasa de medicamentos
- Fórmula
- Proxy directo del API oficial de FONASA (convenio Precio Fonasa): vademécum del convenio con su precio por presentación (ordenado del más barato), y por sucursal de farmacia adherida el precio convenio vs el precio normal con el ahorro, ordenado por distancia a la ubicación que el usuario comparte (opt-in; fallback: capital regional). No calculamos nada — mostramos la fuente oficial con contexto.
- Fuente
- FONASA (api.fonasa.cl), consultada en vivo con cache corto. Cobertura verificada 2026-07-15: Farmacias Ahumada completa + independientes adheridas; varía según el producto.
- Frecuencia
- En vivo (cache de minutos a 1 hora por consulta).
- Cobertura
- Solo farmacias ADHERIDAS al convenio — no es el mercado completo.
- Limitaciones
- Una farmacia no adherida puede tener otro precio (mejor o peor). El vademécum es el del convenio (~6-12 registros por principio activo). La equivalencia mostrada es la registrada por FONASA. Informativo — no reemplaza receta ni indicación médica. Si FONASA no responde, la página lo dice y no muestra datos viejos como nuevos.
Impuesto a la herencia (Ley 16.271)
- Fórmula
- Por asignación: monto en UTM − exención por parentesco (600 UTM cónyuge/conviviente, ascendientes y descendientes; 60 UTM colaterales de 2°-4° grado; 0 el resto) → escala progresiva del art. 2° (1% a 25%, con deducción fija por tramo — tabla continua, propiedad testeada) → recargo (+20% colaterales 2°-4°, +40% parentesco lejano o sin parentesco). Modo familia: partición intestada simple (cónyuge dobla a cada hijo, piso de 1/4, art. 988 CC) y el impuesto de cada asignación por separado.
- Fuente
- Escala y deducciones: SII, preguntas frecuentes de herencias (001_160_6164), verificada julio 2026 contra el art. 2° de la Ley 16.271. UTM del mes: indicadores diarios propios. Inmuebles al avalúo fiscal (motor propio); vehículos a tasación fiscal.
- Frecuencia
- La escala legal es estable; el cálculo vive con la UTM del mes (los guardados se re-ejecutan y avisan si el veredicto cambia).
- Cobertura
- Cualquier asignación; reparto sin testamento para cónyuge e hijos.
- Limitaciones
- Educativa: no descuenta deudas ni gastos de la masa, no modela testamentos, porción conyugal ni ascendientes en la partición, ni donaciones previas acumulables. El impuesto oficial lo determina el SII al tramitar la posesión efectiva (plazo: 2 años desde el fallecimiento).
Orientador de subsidios habitacionales (DS52/DS1)
- Fórmula
- Evaluación requisito por requisito contra las reglas publicadas: DS52 arriendo (RSH ≤70%, ahorro ≥4 UF, ingreso familiar 7-25 UF +8 UF por integrante sobre 3; subsidio 170 UF con tope mensual 4,2 UF — 4,9 UF en Arica y Parinacota, Tarapacá, Antofagasta, Aysén, Magallanes y RM) y DS1 compra en 3 tramos con montos por zona (general / norte+Chiloé-Palena / austral+territorios especiales). En el comparador arriendo/compra, el subsidio (UF × UF del día) paga parte del precio y reduce el crédito; el arrendatario no lo invierte porque no es plata del usuario.
- Fuente
- Ventanilla Única Social (fichas oficiales 354 y 356) y fichas de beneficio MINVU por tramo — verificado julio 2026 contra los llamados vigentes. UF del día: indicadores diarios propios.
- Frecuencia
- Capa curada: se re-verifica con cada llamado (DS1 ~2/año, DS52 ~1/año). La vigencia se declara en la página y en el API.
- Cobertura
- 16 regiones + territorios especiales (Chiloé, Palena, Juan Fernández, Rapa Nui).
- Limitaciones
- Elegibilidad estimada, jamás adjudicación: los llamados son concursables (puntaje y cupos) y los resuelve el MINVU/Serviu. El subsidio de T2/T3 es variable con el precio de la vivienda (se muestra el rango, no un punto). No modela las restricciones de venta/arriendo de la vivienda subsidiada (se advierten). Educativo, no asesoría.
Auditor de avalúo fiscal (reglas publicadas)
- Fórmula
- Avalúo terreno = valor del área homogénea ($/m²) × superficie × coef. guía × coef. terreno. Avalúo construcción = valor unitario por clase/calidad × m² × condición especial × depreciación por edad × factor comunal × coef. comercial. Todo reajustado por IPC al semestre vigente (factor anclado en las exenciones oficiales).
- Fuente
- Res. Ex. SII N°143/2021 (reavalúo no agrícola 2022): Anexo 5 (valores de construcción), Anexo 3 (coeficientes) y los 347 planos de valores de terreno por comuna (14.179 áreas homogéneas digitalizadas). La aritmética replica peso a peso los ejemplos de la guía oficial de cálculo del SII.
- Frecuencia
- Tablas estáticas hasta el reavalúo 2027 (se re-ingestarán); el reajuste semestral se actualiza con la calculadora de contribuciones.
- Cobertura
- 345 comunas; construcciones tradicionales y galpones.
- Limitaciones
- Estimación educativa: no reproduce los coeficientes específicos del predio (Anexo 2: superficie progresiva, línea-fondo, altura) salvo que el usuario los ingrese desde su certificado, ni bienes comunes de copropiedad, ni tasaciones posteriores al reavalúo (construcciones nuevas). En Santiago el SII reusa códigos de área entre sus 3 zonas: se pide elegir el valor del certificado. El avalúo oficial es siempre el del SII.
Observatorio de avalúos y contribuciones por comuna
- Fórmula
- Agregados del catastro no agrícola por comuna: % exentos = predios exentos ÷ totales; contribución promedio = giro neto del corte ÷ predios afectos. Con dos o más cortes: variación del avalúo total entre cortes.
- Fuente
- Estadísticas de bienes raíces no agrícolas del SII (CSV oficiales por región), montos en miles de pesos.
- Frecuencia
- El SII publica cortes semestrales; capturamos snapshots trimestrales (guardamos la historia — los cortes anteriores no quedan publicados por el SII).
- Cobertura
- 345 comunas (Antártica no tiene catastro no agrícola).
- Limitaciones
- La periodicidad exacta del giro publicado no está documentada en la fuente, por eso no lo anualizamos. Las 3 zonas administrativas SII de Santiago se fusionan en la comuna. El avalúo fiscal no es valor de mercado.
Tamaño económico (ventas y empleo SII)
- Fórmula
- Ventas anuales (UF), número de empresas y trabajadores dependientes por comuna y rubro, agregados desde la estadística oficial del SII con mapping CIIU→rubro sin doble conteo.
- Fuente
- SII, Estadísticas de empresas por comuna y actividad económica.
- Frecuencia
- Anual (el SII publica con ~1 año de desfase).
- Cobertura
- Nacional, 2014 → último año publicado.
- Limitaciones
- Las ventas se declaran en la casa matriz: comunas sede de holdings (Las Condes) concentran ventas de operaciones de todo Chile. Empresa ≠ patente; los conteos de ambas fuentes no son comparables entre sí.
Prueba el análisis con tu giro
Busca tu tipo de negocio y mira en qué comunas hay menos competencia. Los datos están abiertos para que los explores.